Обзор судебной практики в сфере недвижимости. 

Как мы сообщали ранее, 29 декабря 2015 года Арбитражный суд города Москвы признал в качестве достаточного основания для внесения изменений в договор аренды, заключенный в иностранной валюте, девальвацию рубля, ставшую следствием политики ЦБ РФ по его выведению в свободное плавание (дело №А40-83845/15). 

При этом основания для принятия судом данного решения стали известны только сейчас, когда мотивировочная часть решения наконец-то опубликована.

Напомним, ПАО «Вымпел-Коммуникации» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к ПАО «Тизприбор»: (1) о расторжении заключенного между ними договора аренды офисных помещений и (2) о внесении изменений в договор в части фиксации применимого курса валюты при расчете арендных платежей в диапазоне от 30 до 42 рублей за доллар США за кв. м. арендуемого помещения.

Суд удовлетворил исковые требования ПАО «Вымпел-Коммуникации» в части изменения заключенного договора аренды посредством закрепления в нем указанных границ валютного коридора. При этом в удовлетворении требований о расторжении договора аренды арендатору было отказано.

Отказывая арендатору в расторжении договора, суд остался солидарен с ранее сформировавшимся подходом: изменение денежно-кредитной и валютной политики Правительства РФ и ЦБ РФ, а также повышение курса иностранной валюты не являются существенным изменением обстоятельств, дающим право на расторжение договора в рамках статьи 451 ГК РФ.

Так, заключая договор аренды в иностранной валюте, арендатор (истец) должен был и мог предвидеть происходящие в стране инфляционные процессы и возможный рост цен, в том числе и на аренду недвижимости. Суд подчеркнул, что соотношение рубля и иностранной валюты постоянно меняется, в связи с чем истец не мог не знать о возможности изменения курса валют и не мог не предвидеть неблагоприятные последствия для него от таких курсовых изменений. Вероятность наступления таких негативных последствий, как и прежде, расценена судом ничем иным, как обычным предпринимательским риском, который по роду своей деятельности арендатор должен предвидеть при заключении договора аренды. 

Однако позиция, выраженная судом по вопросу об изменении заключенного договора аренды, довольно неоднозначна.

Так, суд отметил, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, не учитывающего права и законные интересы другой стороны. По мнению суда, значительное превышение рыночной стоимости арендной платы, как и ее значительное понижение, может повлечь за собой существенное неосновательное обогащение/сбережение в виде арендной платы. На основании представленных экспертных заключений суд установил, что арендная плата по спорному договору аренды превышает рыночные величины платы за пользование аналогичным имуществом.

Удовлетворяя требования истца в части внесения изменений в договор аренды, суд посчитал возможным установить минимальный и максимальный эквивалент валюты в целях соблюдения баланса имущественных интересов сторон по договору.

Отметим, что указанное решение суда выглядит несколько сумбурным и не в полной мере проработанным. Суд, обосновывая принятое им решение доводами о балансе интересов, о добросовестности поведения и недопущении злоупотреблении правом, в то же время, не оценивает позицию арендодателя: были ли у него аналогичные валютные обязательства перед своими кредиторами, получил ли в действительности арендодатель неосновательное обогащение, или, возможно, валютные риски от сложившейся экономической ситуации равным образом лежали как на арендаторе, так и на арендодателе? Оценку этих вопросов суд не приводит в решении, а потому едва ли суду удалось достичь желаемого баланса интересов сторон договора.

28 января 2016 года, не дожидаясь изготовления решения в полном объеме, арендодатель подал апелляционную жалобу.

Мы будем следить за дальнейшим развитием ситуации как по описанному делу, так и по возможным аналогичным спорам и проинформируем Вас в случае установления нового подхода судов к изменению и досрочному расторжению договоров аренды в связи с колебанием валютных курсов.

.

Эксперты:

Елена Степанова Capital Legal Services Елена Степанова, Партнер
+7 (495) 970 10 90
estepanova@cls.ru
Денис Осипчук Capital Legal Services Денис Осипчук, Старший юрист
+7 (495) 970 10 90
dosipchuk@cls.ru

Capital Legal Services